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物件の住所やビルの選び方は?すすきので独立開業するときの第3歩目

2016年09月03日(土)
テーマ:

前回の記事で、坪単価の話を少しいたしました。
 

どんな間取りが最適なの?すすきので独立開業するときの第2歩目

 
物件の立地や、ビルの性質などで、坪単価自体は結構上下します。

前々回の記事で、ワンオペバーパブ・スナック系の業態が適していると判断した方の場合は、家賃は安いに越したことが無いと思います。
 

何から決めればいいの?すすきので独立開業するときの第1歩目

 

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せっかく独立開業するんだから、一等地で始めたい!!

 


家賃が高い=最適?


最低限の立地は必要ですが、一等地である必要は必ずしもありません。
10坪という狭小物件でも、一等地とそれ以外の物件での月間固定費の差は5万円前後も出てしまいます。

客単価が2000円だとすると、月間25人分の売り上げが、固定費に消えていってしまいます。

言いかえると、場所のおかげでそれを上回る集客ができると見込まない場合は、一等地は候補から外して考えた方がよいです。

といっても、すすきのの場合、大体が「一等地家賃の物件」か「それ以外の安価な家賃の物件」の二種類に大きく別れていますので、「一等地以外の安価な家賃の物件」といっても膨大な量が出てきます。

物件選びの際には、住所やビルによるイメージと、業態やターゲット客層のマッチング度合いなどから絞り込むことをお勧めします。

 

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住所によるイメージ


同じ南5条でも、丁目によってイメージが違ってきます。同様に同じ西5丁目でも南何条かによってイメージが違って来ます。

南北だと……

36号線より南〜南6条通りより北・・・比較的様々な業態(ダイニングレストランや居酒屋、女性店、バー、パブ)が混在している。

南6条通りより南・・・ディープなお店や朝までやっているお店(パブ、メンパブ、ディスコ・クラブ)が非常に多いエリア。居酒屋、ダイニング系などは古くからやっているお店も多い。

狸小路より南〜36号線より北・・・深夜帯の集客力が弱い分、ランチや午後客の確保も出来る。特化型のダイニングや居酒屋が増えてきている。カフェ・喫茶や、古くからやっているバーも多い。

東西だと……

西1丁目、2丁目
豊水すすきの駅もあるので、もろすすきのというよりは少しニッチなイメージ。オークラビルやサイバーシティビルがあるので、大箱の女性店も多い。

西3丁目、4丁目
すすきの駅から近い。特に駅前通沿いは、ビルの場所などをイメージしやすく、近隣に様々な業態のお店があるので、お客様にとってもお店にとっても利便性が高いです。
一等地なイメージから家賃が高いと思われがちですが、ビルによっては坪単価の安い物件もあります。

西5丁目、6丁目
南3条〜36号線あたりは、ここ最近非常に人気のスポットで、お店も増えてきています。
36号線より南だとホテルが二つ(東急REIホテル、ルートイン札幌)があります。
一方で南5条南6条は風俗店も多いのですが、南5条通り沿いは比較的ディープ感が少なく飲食店も多いです。

また、すすきので働いている人は、すすきの駅より南西方面に住んでいる人が多く、同業者向けのお店など、南や西へ行けば行くほどディープなお店が増えてきます。
 


ビルによるイメージ


物件の資料図面を見て、間取り、住所、家賃を見ていいな!と思ったら、欠かさず見て欲しいのが、同じビルにどういったお店が入っているのか?ということです。
可能であれば、両隣のビルも見といた方がいいです。

・同業態のお店が多いか?

バーパブなど飲みに特化したお店が多く入っているビルは、立地的にそういった業態に向いているともいえます。
スナックラウンジなど女性店が多めの物件の場合は、坪単価が高めのビルが多いです。

・居酒屋やダイニングなどの食事を出しているお店が入っているか?

2次会や待合せ時の0次会的な使われ方も期待出来ます。
一方で、バーパブ業態が居着きにくいビルだったり、カラオケなどの音量に敏感な店子さんが入っている場合もあります。

キャバクラメンパブを入れているか?

そういったビルがよくないというわけではないですが、フロントマンがビル前に立っていたりするので、一般のお客様(特に女性)が入りにくかったりします。
カラオケなども大音量で流すお店が多いので、入居後に色々と苦労するかもしれません。

すすきのビルどこマップ(超便利地図画像付き)

 


ロードヒーティングも大事


ここで忘れちゃならないのは、冬の路面のことです。

特に、中小路(◯条通りと△条通りの間の小路)は、歩道が狭く歩きにくいので、入居予定のビル前の歩道がロードヒーティングされているかどうか?は見逃しがちなチェック項目です。

実際に、すすきの駅から、該当のビルまで歩いた際に、横断歩道を何回渡るか?どの辺りが危険地帯になりそうか?シミュレーションをしてみて下さい。
同じエリアにあるビルでも、かなり違いが出てきます。
 

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★物件選びのまとめ


・無理に賃料の高い一等地を狙わない

・住所やビルによってイメージや性質が違う

・冬道のことも想定して選ぶ

すすきのでお店を開業したいという方は,是非とも参考にされて下さい。


どんな間取りが最適なの?すすきので独立開業するときの第2歩目

お金はいくらくらい必要?すすきので独立開業するときの第4歩目

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