どんな間取りが最適なの？すすきので独立開業するときの第2歩目

2016年09月01日(木)　テーマ：

さて、やりたい業態が決まったところで、条件に当てはまりそうな物件を色々と探しまわった結果、あまりにも膨大な選択肢の多さに、困ってしまってませんか？

やりたいお店の業態が決まってない！って人はこちらを先に読んで下さい。

何から決めればいいの？すすきので独立開業するときの第1歩目

不動産屋さんからもらってきたり、インターネットで検索したりして出て来る資料には、間取りの図面の他に色々と数字なんかが並んでいます。

月の家賃、管理共益費以外に、見なれないデータが載っています。

坪単価って何？

坪単価とは、ひと坪当たりの賃料のことで、家賃が10万円で10坪だとすると、坪単価は1万円ということになります。

＜すすきのの坪単価の相場＞

飲食店テナント物件なら大体1万円前後くらいがすすきのの相場です。（立地や業態によってはもう少し高い物件もあります）

これ以外に、管理共益費　ゴミ処理費　害虫駆除費　ガス電気光熱費、水道費などがかかってきます。
ですので、ぱっと見で坪単価が安い＝月々の固定費が安いとは限りません。

賃料以外にも、お金が発生する項目についてはしっかりと確認してシミュレーションする必要があります。

あと、物件の種類には

・スケルトン物件

・居抜き物件

・リース物件

という項目をよく目にすると思います。

・スケルトン物件とは、内装や造作などが一切無い物件です。ですので、開業するためには内装を施すためのコストが別にかかります。そのかわり、自分の思うままのデザインでお店を作ることが出来ます。

一方で、独立開業の経験の無い方は、使い勝手の面など、しっかりと確認しておかないと、あとで後悔することが多いです。

・居抜き物件とは、読んで字のごとく、前に使用していた人が退去したままの物件で、それなりにすぐに使えることが多いです。ただ、老朽化やデザインの古さなどが目につくことも多く、多少のリフォームは考えておいた方がよいです。

・リース物件とは、最近あまり耳にしなくなった賃貸形態ですが、大家さん側で内装などを新品にしてくれるかわりに、それを月々の賃料とは別にレンタルリース料金という形で支払う形態です。

様々な機材や、綺麗な内装を初期投資無しで使用出来ますが、当然その分月々の固定費が高くなります。

未経験から始めるなら、居抜き物件がオススメです。

なぜなら、未経験ということは、オペレーションの部分や、実際にお客様を座らせてみた場合の想定などが、どうしてもお客さん目線を抜けきれなく、そういった不勉強な状態で店舗デザインをするのは、非常に危険だからです。

さらに、出来れば自分のやりたい業態や広さの似通った業態の既存のお店をいくつか参考にして物件を選ぶと良いでしょう。
（出来れば、お願いして中側を見せてもらえると尚いいです。）

改装や、スケルトン物件に挑戦するのは、小さな居抜き物件で、2〜3年経験を摘んでからでも遅くありません。

今では、3年以内に内装工事のされた居抜き物件というのもそれほど希少ではなくなっており、根気よく探せば、立地も含めて納得のいく物件が見つかると思います。

すすきのテナントビルや不動産屋さんのリンク記事

物件の形とカウンターの位置

同じ広さの物件でも、間取りによって随分と使いやすさと客席確保数が変わってきます。
ざっくりいうと、正方形に近いか？長方形に近いか？でかなり違ってきます。

・正方形型

正方形型の場合は、カウンターが短くなる分、ボックス席やテーブル席が設置出来ます。
キープボトルや飲み放題のユーザー層をターゲットにした業態（カラオケパブやスナック）に適しています。

また、10坪以下の狭い物件といっても、10人前後の貸切りなどが入る場合があるので、そういった際に長方形型の物件よりも優れています。
（カウンター内から目を配る際にも、正方形型の方が見渡しやすいです）

一方でカウンターが短くなるので、カウンターがすぐに埋まってしまい、ボックス席の方に一人客をご案内してしまうことも出てきます。

・長方形型

ロングカウンターはバーを開業する人にとって、憧れの一つです。

一人で静かに飲みたいというお客様に適しているので、ショットバーによく見られる間取りです。

お客様の真ん前にバーテンダーが立たないことで、丁度良い距離感も演出しやすいです。

一方で、貸切りや4名以上の団体客には不向きな間取りですので、曜日や時間帯に関係なく集客を安定化させるためには、相当数の延べ客数（顧客数×来店頻度）が必要になってきます。

★物件選びのまとめ（物件の種類や間取り）

・家賃の比較をする時には、坪単価に注目。プラス共益費など他の固定費も確認する。

・初開業の時は、居抜き物件が最適

・鰻の寝床のような細長い物件は避けた方が無難

すすきのでお店を開業したいという方は，是非とも参考にされて下さい。

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